Comment réserver un bien immobilier en Suisse

J’ai trouvé l’objet immobilier que je souhaite acquérir, quelles sont les solutions qui s’offrent à moi pour le réserver ?

Tout d’abord, il est à préciser qu’il n’est pas possible, en Suisse, de réserver un bien immobilier hors de la vue d’un notaire ; une convention entre parties signée sur le coin d’une table n’a aucune valeur et n’est pas contraignante ; de la même manière le versement d’un acompte, même sur le compte d’un notaire qui n’est pas suivi d’une signature d’un acte de vente doit logiquement être restitué, déduction faite peut-être d’honoraires admissibles de la partie non défaillante, pouvant être justifiés, mais ce n’est juridiquement pas gagné d’avance…
L’acquisition d’un bien immobilier est toujours précédé d’un délai plus ou moins long consacré aux négociations entre vendeur et acheteur ; il s’agit que les parties s’accordent sur le prix du bien, sur les modalités d’achat et sur la date de transfert immobilier ; le bien vendu peut être à construire, en cours de construction, éventuellement soumis à l’expertise de spécialistes et à l’analyse de l’établissement financier qui accordera le prêt à l’acheteur ; le vendeur quant à lui devra dénoncer sa dette hypothécaire ou la faire reprendre par l’acheteur pour éviter de devoir payer une éventuelle pénalité, trouver un autre bien pour se reloger et enfin libérer son habitation pour le jour du transfert immobilier.

Achat en quote-part terrain ou vente à terme

Dans le cas de l’acquisition d’un bien immobilier à construire ou en cours de construction, deux possibilités d’achat sont possibles ; la première est une vente de quote-part terrain complétée du montant d’éventuel travaux de construction déjà réalisés ; dans ce cas, l’acheteur devient propriétaire dès l’achat de la quote-part et les droits de mutation sont calculés sur ce montant ; il signe ensuite un contrat d’entreprise générale avec le promoteur qui fixera le paiement échelonné du solde du prix de vente total en fonction de l’avancée future des travaux ; dès que le montant des fonds propres requis par l’établissement financier auront été payés par l’acheteur pour l’achat total de son bien, l’établissement financier prendra le relai avec le promoteur, sous forme de crédit de construction que l’acheteur consolidera par une hypothèque dès la construction terminée.

L’autre possibilité est de prévoir une vente à terme, c’est-à-dire le versement d’un acompte à la signature de l’acte de vente d’un montant de 10 à 20% et le solde à la livraison du bien immobilier ; dans ce cas, c’est le promoteur qui prend à sa charge le crédit de construction et les droits de mutation sont calculés sur le prix total du bien vendu.

La vente à terme

La vente à terme est également la solution usuellement retenue si la vente n’est pas soumise à condition afin de laisser le temps aux partie de s’organiser ; l’acheteur doit au préalable avoir un accord de financement d’un établissement financier et les parties doivent se mettre d’accord sur une date de transfert ; un acompte usuel de 10% est versé sur le compte du notaire par l’acheteur pour le jour de la signature de l’acte de vente et peut être libéré en faveur du vendeur, déduction faite du paiement de la facture de courtage. Ce type de vente est une vente considérée comme ferme et définitive empêchant les parties de s’en départir (quelques exceptions très rares peuvent survenir et remettre en cause le transfert immobilier, tel qu’un décès de l’acheteur, la destruction du bien vendu ou autre… ; des pénalités sont alors prévues afin d’indemniser justement la partie non défaillante); le vendeur doit s’acquitter jusqu’au jour du transfert de toutes les charges liées à sa propriété et remettre à l’acheteur le bien vendu, pour le jour du transfert immobilier propre avec des équipements fonctionnels et tel qu’il était le jour de la signature de l’acte de vente.

La promesse de vente

Si l’acquisition d’un bien immobilier est subordonnée à des conditions suspensives telles que l’octroi d’un permis de construire dans un délai précis ou une autorisation administrative, il est généralement prévu de signer une promesse d’achat ; c’est un contrat établi par devant notaire qui engage les parties à conclure ultérieurement un acte de vente en précisant toutes les conditions du transfert qui devront être réalisées pour que la vente puisse se faire ; à défaut de la réalisation des conditions prévues, la vente ne se fera pas et l’acte de vente sera caduque ; les parties seront alors déliées de leurs obligations.

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