Achat d’un bien immobilier de rendement en Suisse et financement

17 octobre 2022
Achat d’un bien immobilier de rendement en Suisse et financement>

Vous souhaitez acquérir en Suisse en bien immobilier de rendement ?

Comment l’établissement financier va déterminer le financement qu’il va vous accorder ?

Tout d’abord, il va déterminer le prix de vente par le taux de capitalisation qui dépend de plusieurs facteurs et qui varient d’un établissement à l’autre ; il dépend de la situation de l’immeuble, de l’âge du bâtiment, de son état, des travaux à prévoir, etc… Il est à noter que le prix de vente déterminé par le taux de capitalisation de l’établissement financier peut s’avérer être bien plus bas que le prix demandé par le vendeur. Nous allons prendre un exemple où l’immeuble qui vous intéresse génère un état locatif total net de CHF 100’000.- par année, à un taux de capitalisation défini par la banque à 4% par exemple, pour un immeuble à Lausanne ; la valeur de l’immeuble pour la banque est donc de CHF 2’500’000.- ; sur ce montant la banque va vous prêter entre 65% et 40% Partons du principe qu’elle vous finance à hauteur de 65%, cela représente un prêt hypothécaire de CHF 1’625’000.-

L’immeuble est-il auto-porteur ?

Elle vérifie ensuite si l’immeuble est auto-porteur, et si les CHF 100’000.- d’état locatif perçus peuvent couvrir les 5% de taux hypothécaire historique et le 1% de frais d’entretien annuel, ce qui représente dans notre exemple CHF 97’500.- en tout, ce qui confirme que l’immeuble est bien auto-porteur ; dans le cas contraire, la banque vous demanderait d’investir plus de fonds propres pour vous financer.

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