Analyse du marché immobilier suisse en 2021 à la sortie de la pandémie covid19

Résumé de l’étude du marché immobilier suisse 2021, réalisée par le Crédit Suisse à la sortie de la pandémie Covid19

Le marché immobilier suisse a été relativement épargné jusqu’à présent par la crise Covid19 ; la demande de logements reste forte soutenue par le maintien des taux d’intérêts bas qui risque de durer et l’inquiétude de la répercussion des taux d’intérêts négatifs sur les épargnants.
Tous les secteurs de l’immobilier résidentiel sont concernés par cette forte demande émanant des investisseurs, des acheteurs et des locataires, ce qui dope le marché. On continue cependant à construire principalement des logements locatifs et beaucoup moins de logements en propriété ; les prix des logements en propriété déjà très élevés ont encore augmenté de plus de 5% et les signes de pénurie dans ce segment ne peuvent plus être ignorés.
Les économistes du Crédit Suisse estiment donc que les prix des biens en propriété vont poursuivre leur forte hausse tandis que les loyers des logements annoncés chuteront davantage sous l’effet de l’élévation des taux de vacance dans le segment locatif.
En ce qui concerne l’immobilier commercial, la situation est très hétérogène ; pour les bureaux l’emplacement géographique est déterminant alors que les locaux de vente au détail rencontrent de manière générale des difficultés. En revanche les surfaces destinées à la logistique sont les grand bénéficiaires des évolutions dans le segment commercial.

Rôle central du domicile pour les propriétaires, les locataires et les investisseurs

Depuis le début de la pandémie de Covid19, le domicile a pris une place centrale dans la vie des consommateurs qui ont modifié leurs critères relatifs au logement qu’ils souhaitent habiter ou acquérir ; il doit être plus grand, plus confortable, disposer si possible d’un espace extérieur et dans le meilleur des cas pouvoir s’acheter. Comme précédemment indiquer les taux d’intérêts au plus bas et l’inquiétude de la répercussion des taux d’intérêts négatifs sur les épargnants, a aussi pour conséquence d’accentuer l’engouement de l’accession à la propriété. Toutefois, le désir de posséder son bien immobilier se heurte toujours à la rareté de l’offre et à son prix très élevé ; en conséquence de moins en moins de ménages peuvent satisfaire aux exigences élevées de la réglementation en matière de financement. En Suisse 2 logements annoncés sur 3 comportant 4 pièces ou plus ne sont plus accessibles pour un foyer à revenu moyen selon l’admissibilité théorique.
La nouvelle tendance au télétravail qui risque de perdurer incite donc les ménages à s’intéresser davantage aux logements situés en périphérie des grands centres et trouver ainsi des biens immobiliers meilleur marché.
Le marché locatif quant à lui tire aussi profit de l’importance accrue accordée à la qualité du logement ainsi que de la flambée des prix des biens en propriété ; la solidité étonnante de la demande dans ce segment est aussi liée au fait que le solde migratoire n’a pas faibli sous l’effet de la crise sanitaire mais même nettement augmenté en 2020 par rapport à 2019 car la situation difficile sur les marchés du travail dans les pays d’origine a incité de nombreux candidats à l’émigration à rester en Suisse considérée comme un refuge. Les économistes du Crédit Suisse anticipent une forte immigration nette cette année également.

Recalibrage des besoins en surface de bureaux et commerciales

Les surface de bureaux ne peuvent pas échapper à la crise sanitaire aussi facilement que les segments de l’immobilier résidentiel ; la perspective de l’adoption confirmée du télétravail dans le futur laisse à penser que ce segment souffrira d’une suroffre ces prochaines années et les économistes du Crédit Suisse estiment que les taux de vacance devraient s’élever et les loyers diminuer. Seules les sites d’accès facile et les centres-villes sont susceptibles d’échapper à cette tendance.
La pandémie creuse également des écarts dans le commerce de détail, créant très clairement des gagnants et des perdants. Parmi les gagnants figurent non seulement le segment alimentaire qui tire parti de la fermeture des restaurants et des cantines mais surtout les fournisseurs en ligne. En revanche les petits détaillants spécialisés souffrent fortement du déclin de la fréquentation. Une fois la pandémie surmontée, il ne devrait pas rester grand-chose de la croissance des ventes du commerce de détail. Une grande partie des chiffres d’affaires ont migré vers le canal en ligne et risquent d’être définitivement perdus pour le commerce stationnaire.
La conséquence directe de cette évolution profite directement à l’immobilier logistique qui gagne de l’importance dans la même mesure que les surfaces de vente au détail en perdent. Les services logistiques sont devenus essentiel s pour les fabricants et les détaillants dans un monde où tout peut se commander en ligne. Les besoins en surfaces logistiques sont donc importants et la Suisse souffre d’un manque d’entrepôts et de centres de distribution/manutention modernes.  La rareté de l’offre dans ce segment et les bonnes perspectives concernant la demande à long terme font de l’immobilier logistique une opportunité de diversification intéressante pour les investisseurs.