Droit de superficie ou DDP

16 mars 2021
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Droit de superficie ou DDP

Une alternative existe afin de de pouvoir donner accès à la propriété ou à la location à des prix modérés : construire sous le régime du droit de superficie.Le droit de superficie est une servitude en vertu de laquelle le propriétaire d’un terrain (le superficiant) octroie à un tiers (le superficiaire) le droit de construire, de détenir et d’entretenir des constructions sur le terrain grevé. Il est intitulé “droit distinct et permanent” ou “DDP”

Afin de faciliter la compréhension nous utiliserons le terme “bailleur” pour superficiant soit le propriétaire du terrain et “locataire” pour le superficiaire, soit le propriétaire de la construction.

En quoi le DDP est-il intéressant pour les parties ?

Le DDP est intéressant pour les 2 parties ; effectivement il permet au bailleur de rester propriétaire de son terrain en le rentabilisant ; le locataire quant à lui à l’opportunité d’acheter son logement à un prix très attractif puisqu’il n’achète pas le terrain ou la part terrain de son lot dans le cas d’une PPE ;  le but du DDP étant de détacher la propriété des bâtiments et constructions, hors sol ou sous-sol, qui appartiennent au locataire, de la propriété du terrain, qui reste propriété du bailleur.

Quelles sont les modalités du contrat de droit de superficie ?

le locataire verse une rente annuelle ou loyer au bailleur, fixée dans le contrat du droit de superficie, et, en général, indexable. Cette rente est garantie par l’inscription d’une hypothèque légale au Registre Foncier. Cette rente viendra s’ajouter aux charges de PPE usuelles dont devra s’acquitter le locataire.

La durée d’un DDP varie en général entre 30 et 100 ans. Le DDP est inscrit comme immeuble au Registre Foncier. Par son annotation au registre foncier, le DDP se transforme en servitude, ayant le caractère d’un droit distinct et permanent. Permanent, car le droit de superficie dure au moins 30 ans, et distinct, car il n’est pas lié à une personne et peut donc être légué, vendu ou transféré. En outre, grâce à l’annotation au registre foncier, le droit de superficie peut être grevé d’une hypothèque.

Il est à noter que dans le cas d’un achat de propriété en DDP, certains établissements financiers refusent d’entrer en matière pour le financement ; d’autres par contre n’y voit aucun problème.

Dans le contrat de droit de superficie, bailleur et locataires s’accordent, outre le montant de la rente et son indexation, sur les différentes autres modalités et conditions relatives à la durée du contrat, l’utilisation des constructions et des parties non construites, etc… ; il est en général prévu que le contrat puisse se renouveler à son échéance ; s’il ne devait pas l’être il pourrait prévu que les constructions reviennent au propriétaire du terrain moyennant, en principe, le versement d’une indemnité équitable ou qu’elles soient démolies à charge du locataire.

En outre et afin d’éviter toute spéculation et que le but du DDP soit détourné, il est usuellement indiqué dans le contrat de DDP que le superficiaire ne peut pas revendre son bien avec plus-value dans un délai de 10 ans et que s’il souhaitait le louer à un tiers durant le même délai le superficiant en fixerait le loyer.

Peut-on envisager une plus-value en cas de revente de la construction à un tiers ?

Il est à noter que dans la durée, c’est principalement le terrain qui prend de la valeur ; en conséquence, il pourra être plus compliqué à la revente de faire une plus-value sur la construction.